ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: อัตรา ฐานภาษี ข้อยกเว้น และการอุทธรณ์

เชิงอรรถ

1. 1.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๓๕ "ฐานภาษีเพื่อการคำนวณภาษีตามพระราชบัญญัตินี้ ได้แก่ มูลค่าทั้งหมดของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การคำนวณมูลค่าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ ดังต่อไปนี้ (๑) ที่ดิน ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ (๒) สิ่งปลูกสร้าง ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้างเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ (๓) สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ …" · มาตรา ๔๒ วรรคหนึ่ง "การคำนวณภาษีให้ใช้ฐานภาษีของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งคำนวณได้ตามมาตรา ๓๕ หักด้วยมูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับยกเว้นตามมาตรา ๔๐ หรือมาตรา ๔๑ แล้วคูณด้วยอัตราภาษีตามมาตรา ๓๗ ตามสัดส่วนที่กำหนดในมาตรา ๓๘ ผลลัพธ์ที่ได้เป็นจำนวนภาษีที่ต้องเสีย" (สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา searchlaw.ocs.go.th · ตรวจ ๒๙ กันยายน ๒๕๖๙) ↩
2. 2.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๔๒ วรรคสอง "เพื่อประโยชน์ในการคำนวณจำนวนภาษีตามวรรคหนึ่ง กรณีที่ดินหลายแปลงซึ่งมีอาณาเขตติดต่อกันและเป็นของเจ้าของเดียวกัน ให้คำนวณมูลค่าที่ดินทั้งหมดรวมกันเป็นฐานภาษี" · มาตรา ๓๘ "ในกรณีที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างใดมีการใช้ประโยชน์หลายประเภท ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจัดเก็บภาษีตามสัดส่วนของการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง …" (แหล่งเดียวกับเชิงอรรถ ๑) ↩
3. 3.พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๔ (ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ๑๓ ธันวาคม ๒๕๖๔ · สถานะ ยังมีผลใช้บังคับ) มาตรา ๓ "ให้ใช้อัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์หรือเงื่อนไขดังต่อไปนี้ สำหรับการจัดเก็บภาษีตั้งแต่ปีภาษี พ.ศ. ๒๕๖๕ เป็นต้นไป (๑) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม (ก) มูลค่าของฐานภาษีไม่เกินเจ็ดสิบห้าล้านบาท ให้ใช้อัตราภาษีร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่ง …" อัตราในตารางคัดจากมาตรา ๓ (๑) ถึง (๔) ทุกช่วง (สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา searchlaw.ocs.go.th · ตรวจ ๒๙ กันยายน ๒๕๖๙) ↩
4. 4.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง "ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ให้จัดเก็บภาษีตามอัตรา ดังต่อไปนี้ (๑) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละศูนย์จุดหนึ่งห้าของฐานภาษี (๒) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละศูนย์จุดสามของฐานภาษี (๓) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจาก (๑) หรือ (๒) ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละหนึ่งจุดสองของฐานภาษี (๔) ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ให้มีอัตราภาษีไม่เกินร้อยละหนึ่งจุดสองของฐานภาษี" · วรรคห้า "อัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บตามวรรคหนึ่ง ให้ตราเป็นพระราชกฤษฎีกา … ทั้งนี้ ต้องไม่เกินอัตราภาษีที่กำหนดตามวรรคหนึ่ง …" · วรรคหก "ในกรณีที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใดมีความประสงค์ที่จะจัดเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าอัตราภาษีที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาตามวรรคห้า ให้มีอำนาจตราข้อบัญญัติท้องถิ่นกำหนดอัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บภายในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นได้ แต่ต้องไม่เกินอัตราที่กำหนดในวรรคหนึ่ง" (แหล่งเดียวกับเชิงอรรถ ๑) ↩
5. 5.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๔๑ วรรคหนึ่ง "ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ ๑ มกราคมของปีภาษีนั้น ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีไม่เกินห้าสิบล้านบาท" วรรคสอง "ในกรณีที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน และใช้สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรในวันที่ ๑ มกราคมของปีภาษีนั้น ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีในการคำนวณภาษีไม่เกินสิบล้านบาท" · มาตรา ๔๐ วรรคหนึ่ง "ในกรณีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมอยู่ภายในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใด ให้ได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างภายในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นรวมกันในการคำนวณภาษีไม่เกินห้าสิบล้านบาท" (แหล่งเดียวกับเชิงอรรถ ๑) ↩
6. 6.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 144/2569 "การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยใช้หลักฐานทางทะเบียนที่ดินที่ไม่มีใครโต้แย้งความถูกต้องเป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาถึงความเป็นเจ้าของของผู้เสียภาษีเพื่อพิจารณาการยกเว้นภาษีย่อมทำให้การประเมินและการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเกิดความแน่นอน ชัดเจน และเป็นธรรม …" และ "แม้ข้อเท็จจริงปรากฏว่า อ. จะมีชื่อในทะเบียนราษฎร ก่อนวันที่ 1 มกราคม 2563 และใช้ห้องชุดดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยในลักษณะของสินสมรสก็ตาม แต่เมื่อในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ไม่ปรากฏชื่อ อ. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ โจทก์จึงไม่อาจอ้าง อ. เพื่อให้ได้รับยกเว้นการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประจำปี พ.ศ. 2565 ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 41" (ศาลฎีกา deka.supremecourt.or.th · ตรวจ ๒๙ กันยายน ๒๕๖๙) ↩
7. 7.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3227/2568 "… สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุดได้รับยกเว้นมูลค่าของฐานภาษีตามราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดไม่เกินห้าสิบล้านบาทแรก โดยมิได้คำนึงถึงว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวมีเจ้าของกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียวหรือเป็นกรรมสิทธิ์รวม หรืออีกนัยหนึ่งคือมิได้พิจารณาจากสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินหรือจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่พิจารณาจากตัวทรัพย์เป็นสำคัญ …" และ "… จึงไม่อาจอ้างบทบัญญัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 1366 มาใช้กับการคำนวณภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ได้" (ศาลฎีกา deka.supremecourt.or.th · ตรวจ ๒๙ กันยายน ๒๕๖๙) ↩
8. 8.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๔๓ "ในกรณีที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสียภาษีเป็นที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพเป็นเวลาสามปีติดต่อกัน ให้เรียกเก็บภาษีสำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในปีที่สี่ เพิ่มขึ้นจากอัตราภาษีที่จัดเก็บตามมาตรา ๓๗ (๔) ในอัตราร้อยละศูนย์จุดสามและหากยังทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพอีกเป็นเวลาติดต่อกัน ให้เพิ่มอัตราภาษีอีกร้อยละศูนย์จุดสามในทุกสามปี แต่อัตราภาษีที่เสียรวมทั้งหมดแล้วต้องไม่เกินร้อยละสาม" (แหล่งเดียวกับเชิงอรรถ ๑) ↩
9. 9.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๔๔ วรรคหนึ่ง "ในแต่ละปี ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งการประเมินภาษี โดยส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษีตามมาตรา ๙ ภายในเดือนกุมภาพันธ์" · มาตรา ๔๖ "ให้ผู้เสียภาษีชำระภาษีตามแบบแจ้งการประเมินภาษีภายในเดือนเมษายนของทุกปี" (แหล่งเดียวกับเชิงอรรถ ๑) ↩
10. 10.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๗๓ วรรคหนึ่ง "ผู้เสียภาษีผู้ใดได้รับแจ้งการประเมินภาษีตามมาตรา ๔๔ หรือมาตรา ๕๓ หรือการเรียกเก็บภาษีตามมาตรา ๖๑ แล้วเห็นว่า การประเมินภาษีหรือการเรียกเก็บภาษีนั้นไม่ถูกต้อง ให้มีสิทธิคัดค้านและขอให้ผู้บริหารท้องถิ่นพิจารณาทบทวนการประเมินหรือการเรียกเก็บภาษีได้ โดยให้ยื่นคำร้องต่อผู้บริหารท้องถิ่น … ทั้งนี้ ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมินภาษีหรือการเรียกเก็บภาษี แล้วแต่กรณี" · "ผู้บริหารท้องถิ่นต้องพิจารณาคำร้องของผู้เสียภาษีตามวรรคหนึ่งให้แล้วเสร็จภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องดังกล่าว … กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นพิจารณาคำร้องของผู้เสียภาษีไม่แล้วเสร็จภายในระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าผู้บริหารท้องถิ่นเห็นชอบกับคำร้องของผู้เสียภาษี" · "ในกรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นพิจารณาไม่เห็นชอบกับคำร้องของผู้เสียภาษี ให้ผู้เสียภาษีนั้นมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี โดยยื่นอุทธรณ์ต่อผู้บริหารท้องถิ่นภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้ง …" · มาตรา ๘๒ "ผู้อุทธรณ์มีสิทธิอุทธรณ์คำวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี โดยฟ้องเป็นคดีต่อศาลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยอุทธรณ์" (แหล่งเดียวกับเชิงอรรถ ๑) ↩
11. 11.地方税法 (昭和二十五年法律第二百二十六号) 第三百五十条第一項 "固定資産税の標準税率は、百分の一・四とする。" · 第三百四十九条の三の二第一項 "… 当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の三分の一の額とする。" 第二項 "… 当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額とする。 一 住宅用地でその面積が二百平方メートル以下であるもの …" และข้อยกเว้นในวรรคหนึ่งสำหรับที่ดินของ 管理不全空家等 และ 特定空家等 ที่เจ้าของได้รับคำแนะนำตาม 空家等対策の推進に関する特別措置法 (e-Gov 法令検索 laws.e-gov.go.jp · ตรวจ ๒๙ กันยายน ๒๕๖๙) ↩
12. 12.John Norregaard, "Taxing Immovable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges", IMF Working Paper WP/13/129 (May 2013), หน้า 14 "Property taxes in the form of recurrent taxes levied on land and buildings, are generally considered to be more efficient than other types of taxes in that their impact on the allocation of resources in the economy is less adverse—by not affecting decisions to supply labor and to invest (including in human capital) and innovate. The immobility argument must be qualified, though, in the sense that only land is truly immobile, while capital invested in structures (or “improvements”), and particularly nonresidential structures, is indeed mobile, and a higher property tax can conceivably drive capital to lower taxing jurisdictions." (International Monetary Fund imf.org · ตรวจ ๒๙ กันยายน ๒๕๖๙) ↩
13. 13.พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๘๑ วรรคหนึ่ง "คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี มีอำนาจสั่งไม่รับอุทธรณ์ ยกอุทธรณ์ เพิกถอนหรือแก้ไขการประเมินขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือให้ผู้อุทธรณ์ได้รับการลดหรือยกเว้นภาษีหรือได้คืนภาษี" วรรคสาม "ในกรณีที่มีเหตุจำเป็น คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี อาจขยายระยะเวลาพิจารณาอุทธรณ์ออกไปอีกได้ แต่ต้องไม่เกินสามสิบวันนับแต่วันที่ครบกำหนดระยะเวลาตามวรรคสอง และให้มีหนังสือแจ้งระยะเวลาที่ขยายออกไปพร้อมกับวันครบกำหนดระยะเวลาให้ผู้อุทธรณ์ทราบด้วย" วรรคสี่ "ในกรณีที่คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีวินิจฉัยอุทธรณ์ไม่แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนดตามวรรคสองหรือวรรคสาม ให้ผู้อุทธรณ์มีสิทธิฟ้องเป็นคดีต่อศาลได้โดยไม่ต้องรอฟังผลการพิจารณาของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี แต่ต้องยื่นฟ้องต่อศาลภายในสามสิบวันนับแต่พ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว" วรรคหก "ให้คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษี สั่งผู้บริหารท้องถิ่นให้ดอกเบี้ยแก่ผู้ได้รับคืนเงินในอัตราร้อยละหนึ่งต่อเดือนหรือเศษของเดือนของเงินที่ได้รับคืน โดยไม่คิดทบต้น นับแต่วันที่ชำระภาษีถึงวันที่มีคำวินิจฉัยให้คืนเงิน แต่ต้องไม่เกินจำนวนเงินที่ได้รับคืน" ตัวบทเต็มทุกวรรคอยู่ในบทความอุทธรณ์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานข้อมูลกฎหมายของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา searchlaw.ocs.go.th ฉบับปัจจุบัน · ตรวจ ๕ ตุลาคม ๒๕๖๙) ↩
14. 14.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3589/2567 (ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากร) "การที่รัฐหรือหน่วยงานของรัฐมีทรัพย์สินใช้ในกิจการและมีการเรียกเก็บเงินจากประชาชนไม่ได้หมายความว่าจะถือเป็นการใช้หาผลประโยชน์อันจะไม่ได้รับยกเว้นการจัดเก็บภาษีตามความใน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 8 (1) เสมอไป แต่ต้องพิจารณารูปแบบของหน่วยงาน ประเภทของกิจการลักษณะการดำเนินงาน วัตถุประสงค์ การได้มาและลักษณะของการใช้ทรัพย์สินนั้น และปัจจัยอื่นประกอบด้วย …" ศาลฎีกาพิพากษากลับ "ให้เพิกถอนการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของจำเลยและคำวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์การประเมินภาษีประจำจังหวัดนครปฐม กับให้จำเลยคืนเงินภาษี 839.36 บาท แก่โจทก์" · พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๘ วรรคต้นและ (๑) "ให้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินดังต่อไปนี้ได้รับยกเว้นจากการจัดเก็บภาษีตามพระราชบัญญัตินี้ (๑) ทรัพย์สินของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐซึ่งใช้ในกิจการของรัฐหรือของหน่วยงานของรัฐหรือในกิจการสาธารณะ … โดยมิได้ใช้หาผลประโยชน์" (ระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา deka.supremecourt.or.th และ ฐานข้อมูลกฎหมายของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา searchlaw.ocs.go.th ฉบับปัจจุบัน · ตรวจ ๕ ตุลาคม ๒๕๖๙) ↩